Оценка стоимости имущества - стр. 87
где И – износ, %; Т>эф – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом; Т>н – типичный срок физической жизни.
Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу
где Т>факт – хронологический возраст.
Применение формулы (5.8) актуально при расчете процентных корректировок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (5.7).
Данный метод расчета износа примени́м для массовой оценки, при оценке объектов недвижимости в составе активов предприятия, при оценке предприятия (бизнеса).
Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа.
Пример 5.2
Оценке подлежит крупный производственный имущественный комплекс. Определите износ нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов.
В соответствии с документацией на оцениваемые склады срок физической жизни составляет 50 лет.
Дата проведения оценки – 1 апреля 2014 г.
Эффективный возраст определен оценщиком в соответствии с техническим состоянием объектов оценки, данные для расчета износа приведены в табл. 5.5.
Таблица 5.5
Данные по оцениваемым складам
Решение. Для расчета износа оцениваемых складов используем формулу (5.6), поскольку эффективный возраст основан на основе текущего состояния объекта, проведенных ремонтных работах, степени эксплуатации и т. д.
Результаты расчетов в табл. 5.6.
Таблица 5.6
Пример расчета износа методом срока жизни
Расчет физического износа стоимостным методом
Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического и устранимого функционального износа.
Пример расчета физического износа стоимостным методом приведен в табл. 5.7.
Таблица 5.7
Пример расчета устранимого физического износа
Устранимый физический износ по данным табл. 5.7 равен 333 500 руб. Стоимостной метод позволяет рассчитать физический устранимый износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет износа производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.