Оценка стоимости имущества - стр. 86

Внешним (экономическим) устареванием называют снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т. п.

Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно.

Физический устранимый износ и функциональное устранимое устаревание можно определить стоимостным методом, рассчитывая стоимость необходимых работ по замене и улучшению отдельных конструктивных элементов здания.

Выделяют следующие методы расчета физического износа:

Совокупный накопленный физический износ является функцией времени объекта.

При расчете износа методом срока жизни используются понятия: физическая жизнь здания, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Рассмотрим периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели (рис. 5.2).

Физическая жизнь здания (Т_>н) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т. п.).

Рис. 5.2. Периоды жизни здания и характеризующие их оценочные показатели

Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (Т_>факт) – период времени от ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Т_>эф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в бо́льшую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Показатели физического износа (И), эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой