Оценка стоимости имущества - стр. 85
Расчет прибыли предпринимателя представлен в табл. 5.4.
Таблица 5.4
Расчет прибыли предпринимателя
Для рассмотренного выше примера (офисного здания в Московской области, г. Мытищи, класс В2) применяется величина прибыли застройщика на уровне 24,5%.
5.4. Определение износа и устареваний объектов капитального строительства
В соответствии с п. 24 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» стоимость объекта капитального строительства рассчитывается путем суммирования затрат на создание объектов капитального строительства и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний.
где V>окс – стоимость объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке; З>созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; ПП – прибыль предпринимателя; И – физический износ и устаревания.
На основе п. 24и ФСО № 7 «Оценка недвижимости» величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.
Износ и устаревания в оценке означают потерю полезности, а значит, и стоимости объектом оценки по любой причине. Износ (как потеря стоимости) может быть выражен в абсолютных и относительных единицах, но для дальнейшего вычитания необходимо его пересчитать в абсолютное выражение (выразить в денежных единицах, принятых единицей расчета стоимости).
Виды износа и устареваний
В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости выделяют подразделяется на физический износ, функциональное устаревание и внешнее (экономическое) устаревание. Физический износ и функциональное устаревание могут быть устранимым и неустранимым. Внешнее устаревание, как правило, неустранимо.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.
Функциональным устареванием называют снижение стоимости объекта недвижимости, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Рис. 5.1. Классификация износа объектов недвижимости