Оценка стоимости имущества - стр. 88
Метод срока жизни применяется для расчета физического и физического неустранимого износа, данный метод рассмотрен подробно выше. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа, еще раз оценивая неустранимый износ. Формула метода срока жизни имеет модифицированный вид, когда физический устранимый износ уже определен:
где И>физ. ну – износ здания физический неустранимый, ден. ед.; Vп>воcпр – сумма затрат на воспроизводство здания; И>физ. устр – износ здания физический устранимый, ден. ед.; Т>факт – эффективный возраст здания; Т>н – срок физической жизни здания.
Нормативный метод
Нормативный метод используют для расчета физического износа или физического неустранимого износа. Если физический устранимый износ рассчитан, то нет необходимости учитывать факторы, которые были учтены при расчете физического устранимого износа.
Определение физического износа идет с использованием разбивки здания по компонентам. Величина физического износа оцениваемого объекта определялась на основании Правил оценки физического износа ВСН 53-86 (р). Суммарный физический износ определяется по формуле (5.10), когда определены веса конструктивных элементов и величины физического износа данных конструктивных элементов.
Пример 5.3
В табл. 5.8 приведен пример оценки износа отдельных конструктивных элементов здания экспертным методом.
Таблица 5.8
Оценка физического износа нормативным методом
Расчет физического износа здания в целом будет осуществляться по формуле
где И>физ >i – физический износ отдельного i-го конструктивного элемента, %; I>i– удельный вес i-го конструктивного элемента; n – число конструктивных элементов оцениваемого здания.
Расчет физического износа здания приведен в табл. 5.9.
Таблица 5.9
Расчет физического износа
Экспертный метод расчет физического износа
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.
Определение функционального устаревания
Функциональным устареванием называют снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Величина устранимого функционального устаревания определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов.