Оценка стоимости имущества - стр. 89

Причины функционального устаревания:

Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Устаревание за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым. Устранимое функциональное устаревание рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Устаревание по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимое функциональное устаревание в данном случае рассчитывается по формуле

где У_{>фун. устр} – функциональное устранимое устаревание; V_>дем – затраты на демонтаж сверхулучшений; V_>зам – стоимость элементов, которые будут заменять сверхулучшения (иногда нет необходимости в замене); V_{>сверхул} – затраты на воспроизводство сверхулучшений, на которой будет основываться цена их реализации (не всегда возможна их реализация).

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник объекта вносил какие-либо изменения для собственного удобства, неадекватные с точки зрения типичного пользователя, например, перепланировка полезной площади помещений под использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимое функциональное устаревание в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

В табл. 5.10 приводится пример расчета устранимого функционального устаревания стоимостным методом.