Оценка стоимости имущества - стр. 55
Если изменение стоимости объекта недвижимости не прогнозируется, то формула имеет вид:
Ипотечный коэффициент Эллвуда рассчитывается по формуле
где С – ипотечный коэффициент Эллвуда; r>e – ставка доходности на собственный капитал; р – доля кредита, которая будет погашена за прогнозный период; sff (r>e, n) – фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал; R>m – ипотечная постоянная.
Техника Эллвуда представляет быстрореализуемый инструмент ипотечно-инвестиционного анализа.
Контрольные вопросы
1. В чем заключается экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости?
2. Какие методы включает доходный подход к оценке стоимости недвижимости?
3. Какие существуют методы расчета ставки капитализации в оценке недвижимости?
4. Какие существуют методы расчета ставки дисконтирования в оценке недвижимости?
5. Как определяют ставку капитализации в методе прямой капитализации?
6. Какие риски учитываются при определении ставки дисконтирования методом кумулятивного построения?
7. Какие существуют методы для оценки нормы возврата капитала в составе ставки капитализации?
8. Почему на практике оценщики используют чаще метод Хоскольда для расчета нормы возврата капитала?
9. Почему не любой объект недвижимости на практике оценивают в рамках доходного подхода методом прямой капитализации?
10. В чем суть ипотечно-инвестиционного анализа?
Задания
1. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения.
Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются физически осуществимыми и финансово реализуемыми.
Данные по вариантам использования
2. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 4 500 000 руб., если известны данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.
Данные по продажам аналогичных объектов, руб.
3. Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 450 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 80% его первоначальной цены.
Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 1,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 1%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга.
4. Рассчитать стоимость офисного помещения с годовым чистым операционным доходом 150 000 руб., если прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 60%.
Безрисковая ставка составляет 6,5%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,2%, премия за инвестиционный менеджмент – 3%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Инвуда.