Оценка стоимости имущества - стр. 56
5. Рассчитать стоимость нежилого помещения с годовым чистым операционным доходом 1 700 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 20% его первоначальной цены.
Безрисковая ставка составляет 6%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 2,5%, премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Хоскольда.
6. Рассчитайте стоимость объекта недвижимости, если по объекту спрогнозированы величины денежных потоков в размере (прогнозный период 6 лет): 1-й год – 100 000 руб., 2-й год – 300 000 руб., 3-й год – 220 000 руб., 4-й год – 120 000 руб., 5-й год – 170 000 руб., 6-й год – 270 000 руб. Стоимость реверсии в конце прогнозного периода – 1 030 000 руб.
Безрисковая ставка – 6,5%, премии за риски оценены в размере: премия за риск вложения в недвижимость – 2,8%; премия за риск инвестиционного менеджмента – 2,2%; среднерыночный срок экспозиции сегмента рынка недвижимости, которому принадлежит оцениваемый объект, составляет 3 месяца.
7. Рассчитать стоимость офисного помещения, данные по объекту – в таблице.
Безрисковая ставка составляет 7%, премия за риск вложения в недвижимость – 2,5%, премия за низкую ликвидность – 3,8%, премия за инвестиционный менеджмент – 3,5%. Стоимость реверсии рассчитать методом капитализации дохода, если прогнозируется, что стоимость объекта снизится в среднем на 40% через 20 лет за счет окончания срока эксплуатации объекта.
Прогнозные данные по объекту
Глава 4
Сравнительный подход к оценке недвижимости
• Общая характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости
• Подбор и анализ аналогичных объектов
• Классификация и расчет корректировок
• Использование корреляционно-регрессионного анализа в сравнительном подходе
4.1. Общая характеристика сравнительного подхода к оценке недвижимости
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов, т. е. когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.