Оценка стоимости имущества - стр. 57
Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках и предложениях на рынке недвижимости по аналогичным объектам. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода может привести к высокой погрешности расчетов под влиянием случайных ошибок.
На основе п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Сравнительный подход взаимосвязан с анализом рынка, в рамках которого устанавливается сегмент рынка, к которому относится объект оценки. В рамках анализа рынка оценщик приводит фактические данные по сделкам и предложениям с объектами из данного сегмента рынка недвижимости, из которых выбираются объекты аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости методом корректировок или качественного анализа продаж.
1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты недвижимости, сопоставимые с оцениваемым объектом, проданные относительно недавно.
2-й этап. Собирается и проверяется информация по сопоставимым объектам; анализируется собранная информация и каждый сопоставимый объект сравнивается с оцениваемым объектом. Из сопоставимых объектов по минимуму различий выбираются объекты-аналоги.
3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках объектов-аналогов с оцениваемым объектом вносятся поправки в цены продаж аналогов.
4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученная в рамках метода сравнения продаж сравнительного подхода.