Оценка стоимости имущества - стр. 59
♦ не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
4.2. Подбор и анализ аналогов
На первом этапе реализации сравнительного подхода необходимо сегментирование рынка, т. е. разделение рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.
В сравнительном подходе используется в качестве объектов-аналогов объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.
Есть обязательные критерии сопоставимости:
♦ категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения несопоставим с участком земель поселений;
♦ функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимости несопоставимы с объектами офисной недвижимости;
♦ передаваемые права, например, право аренды несопоставимо с правом собственности;
♦ условия продажи, например, рыночные условия несопоставимы с условиями продажи зависимых субъектов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними должны осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
♦ продолжительности срока экспозиции;
♦ независимости субъектов сделки;
♦ инвестиционной мотивации.
Срок экспозиции – период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Срок экспозиции различается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для данного сегмента рынка.
Под зависимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:
♦ находятся в родственных отношениях;
♦ являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
♦ имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
♦ сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
♦ занимаются продажей имущества умерших лиц;