Оценка стоимости имущества - стр. 60
♦ занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т. д.
Инвестиционная мотивация определяется:
♦ аналогичными мотивами инвесторов;
♦ аналогичным наиболее эффективным использованием объектов.
Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
♦ передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
♦ условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
♦ условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
♦ условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
♦ вид использования и (или) зонирование;
♦ местоположение объекта;
♦ физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
♦ экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
♦ наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
♦ другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т. п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.
2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия). При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка, меняется. Необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене сделок с нетипичными условиями финансирования.
3. Условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия).