Оценка стоимости имущества - стр. 61
Поскольку рассчитать поправку на сделку между аффилированными лицами, а также корректировку других случаев нерыночных условий продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.
4. Условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия).
Условия продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на сегментах рынка недвижимости с течением времени.
Также необходимо в ходе анализа рынка делать анализ снижения цен предложений в процессе уторгования, чтобы использовать скидки на уторгование для приведений цен предложений к ценам сделок.
5. Вид использования и (или) зонирование.
Есть обязательные критерии сопоставимости: категория земельного участка, например, земельный участок сельскохозяйственного назначения несопоставим с участком земель поселений; функциональное назначение улучшений, например, объекты жилой недвижимости несопоставимы с объектами офисной недвижимости.
6. Местоположение объекта – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, расположенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносится корректировка.
7. Физические характеристики объекта недвижимости – в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики, например, размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и др.
8. Экономические характеристики. К экономическим характеристикам относят те, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики, такие как условия и сроки аренды, применение скидки к арендной плате и отклонение от целевого использования и т. п.
9. Наличие движимого имущества. Необходимо исключать из цены продажи сравниваемого объекта стоимость движимого имущества. Например, при продаже магазина сделка может быть по всему имуществу, включая и движимое имущество (кассовые аппараты, демонтируемое торговое оборудование и т. д.). В этом случае необходимо исключить из цены продажи торгового павильона стоимость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.