Оценка стоимости имущества - стр. 54

Традиционный метод. Расчет стоимости объекта недвижимости в традиционной технике исходит из следующего равенства

где V – стоимость объекта недвижимости; V_>e – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости; V_>m – текущая стоимость заемного капитала, вкладываемого в объект недвижимости.

Текущая стоимость собственного капитала рассчитывается методом дисконтирования денежных потоков. Текущая стоимость заемного капитала равна сумме кредита.

Алгебраическое выражение для стоимости объекта недвижимости записывается в такой же трехэтапной логической последовательности:

где V_>e – текущая стоимость собственного капитала, вкладываемого в объект недвижимости; NOI – чистый операционный доход j-го года; РMT – годовой платеж по обслуживанию долга j-го года; j – порядковый номер года прогнозного периода; r – ставка дисконтирования; V_>term – стоимость последующей продажи объекта (реверсии) в конце прогнозного периода; MP_>n – остаток долга в конце срока n, который является непогашенным в конце прогнозного периода; п – длительность прогнозного периода, лет.

Техника Эллвуда используется в ипотечно-инвестиционном анализе и дает те же результаты, что и традиционная техника, так как основывается на том же наборе исходных данных и представлениях о взаимоотношении интересов собственного и заемного капиталов за период развития инвестиционного проекта. Отличие техники Эллвуда заключается в том, что она позволяет анализировать собственность относительно ее цены на основе коэффициентов доходности долевых показателей в структуре инвестиций, изменения стоимости всего капитала и достаточно наглядно показывает механизм изменения собственного капитала за инвестиционный период.

Формула Эллвуда выглядит следующим образом:

где R_>o – общий коэффициент капитализации; r_>e – ставка доходности на собственный капитал; M – коэффициент ипотечной задолженности (доля кредита в общей сумме инвестируемого капитала); С – ипотечный коэффициент Эллвуда; sff (r_>e, n) – фактор фонда возмещения по ставке доходности на собственный капитал; ΔI_>v – темп прироста стоимости недвижимости через n лет.

В случае снижения стоимости объекта недвижимости темп прироста стоимости недвижимости через n лет (ΔI_>v) можно выразить через долю снижения стоимости (dep) ΔI_>v = –dep.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, темп прироста стоимости недвижимости через n лет (I_>v) можно выразить через долю увеличения стоимости (app) ΔI_>v = app.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через