Оценка стоимости имущества - стр. 40

Решение. Используем формулу (3.5), при этом подставляем все сроки в месяцах, а доля единиц объекта недвижимости, по которым не перезаключается договор аренды, – ^>3/_>5 = 0,6.

К_>ндз= (0,6 · 1) / (12+ 0,6 · 1) = 0,048, или 4,8%.

Ответ. Коэффициент недозагрузки объекта недвижимости равен 4,8%.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе)

где K_{>н. ар} – коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту; Пн_>i – количество месяцев, за которые не была получена арендная плата от арендатора по i-му договору аренды; Тс_>i – срок действия i-го договора аренды; n – количество договоров аренды, которые выявил оценщик по оцениваемому объекту недвижимости.

Оцениваемый объект состоит из четырех офисных блоков по 40 м^>2 каждый, на основе ретроспективных данных было выявлено, что на протяжении 3 лет только по одному блоку был зафиксирован случай, когда арендатор не выполнил своих обязательств по оплате одного квартала. Определите коэффициент неуплаты арендных платежей.

Решение. Используем формулу (3.6), при этом всего выявлено 12 договоров (по четырем блокам за 3 года), и по одному из 12 договоров не была уплачена арендная плата за один квартал (3 месяца).

Ответ. Коэффициент недозагрузки объекта недвижимости равен 2,1%.

Если в контрактную арендную ставку не включена оплата отдельных услуг, тогда оценщик, производя расчет инвестиционной стоимости на основе контрактной арендной ставки, должен учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т. д.), не включаемые в арендную плату. В таком случае формула расчета действительного валового дохода принимает вид:

Чистый операционный доход (ЧОД) – годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных расходов (ОР):

Операционные расходы – действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.

Операционные расходы принято делить:

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта: