Оценка стоимости имущества - стр. 41
♦ налог на имущество;
♦ налог на землю или арендный платеж за земельный участок;
♦ страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
♦ заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта:
♦ коммунальные;
♦ на содержание территории;
♦ на текущие ремонтные работы;
♦ заработная плата обслуживающего персонала;
♦ налоги на заработную плату;
♦ расходы по обеспечению безопасности;
♦ расходы на управление (обычно в процентах от действительного валового дохода) и т. д.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
Рассмотрим примерный расчет чистого операционного дохода для объекта недвижимости.
Пример 3.4
Оценивается нежилое помещение в поселке Юрьевец Владимирской области, объект относится к офисной недвижимости. Общая площадь 450 м>2, полезная площадь 410 м>2. Ставка арендной платы (среднерыночная) составляет 7000 руб./м>2 в год. Коэффициент потерь от недозагрузки и неуплаты в среднем на рынке равен 5–10%. Состав и величина операционных расходов представлены в табл. 3.3. Определите годовой чистый операционный доход от объекта недвижимости.
Таблица 3.3
Операционные расходы, руб. в год
Решение. Расчеты представим в табл. 3.4.
Таблица 3.4
Пример расчета чистого операционного дохода
Ответ. Чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости равен 1 725 520 руб. в год.
Определение ставки капитализации
Ставка капитализации – ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.
В данном методе ставка капитализации для текущего дохода будет косвенно учитывать следующие факторы:
♦ безрисковую доходность, существующую на рынке;
♦ компенсацию за риск вложения в недвижимость;
♦ компенсацию за низкую ликвидность;