Оценка стоимости имущества - стр. 39
Таблица 3.1
Рыночные данные по ставкам аренды на аналогичные объекты
Решение. Для определения потенциального валового дохода необходимо рассчитать рыночную арендную ставку по аналогичным объектам на единицу площади, 1 м>2 (табл. 3.2).
Таблица 3.2
Рыночные данные по ставкам аренды на аналогичные объекты
Средняя рыночная ставка арендной платы на аналогичные объекты равна
(11 538+ 12 387+ 11 600+ 11 100): 4 = 11 656 руб./кв. м в год.
Годовой потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта рассчитываем по формуле (3.2)
ПВД = 11 656 · 230 = 2 680 880 руб. в год.
Годовой потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 680 880 руб.
Коэффициенты потерь возьмем на среднерыночном уровне (середина рыночного интервала). Таким образом, коэффициент потерь от недозагрузки объекта равен 7,5%, коэффициент потерь от недосбора арендных платежей равен в среднем на рынке 0,5%.
Действительный валовой доход от оцениваемого объекта рассчитываем по формуле (3.4)
ДВД = 2 680 880 · (1– 0,075) · (1– 0,005) = 2 467 415 руб.
Годовой действительный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 467 415 руб.
Ответ. Годовой потенциальный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 680 880 руб. Годовой действительный валовой доход от оцениваемого объекта равен 2 467 415 руб.
Оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т. е. существующие арендные договоры по срокам действия, частоту их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны), и на этой основе рассчитывает коэффициент потерь от недозагрузки (К>ндз) объекта недвижимости
где Д>п – доля единиц объекта недвижимости, по которым по истечении среднего договора аренды не были перезаключены договоры аренды; Т>эксп – период экспозиции объекта для поиска нового арендатора; Т>д. ар – средний период, на который заключаются договоры аренды (обычно 1 год).
Полученный коэффициент может быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:
♦ общеэкономической ситуации;
♦ перспектив развития региона;
♦ стадии цикла рынка недвижимости;
♦ соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.
Пример 3.2
Оцениваемый объект состоит из пяти офисных блоков по 40 м>2 каждый, на основе ретроспективных данных было выявлено, что на протяжении 3 лет в среднем по трем блокам не перезаключают договор аренды. Средний срок экспозиции на рынке офисных блоков по 40 м