Оценка стоимости имущества - стр. 38
♦ вспомогательные помещения – помещения общего пользования, включая коридоры, рекреационные холлы, вестибюли, лестницы, туалеты и пр., а также технические помещения, предназначенные для размещения коммуникаций, инженерного оборудования, технического персонала.
Площадь основных помещений называется полезной; суммарная площадь всех помещений называется общей; для доходных объектов вводится понятие арендной площади, которая равна сумме площадей основных и вспомогательных помещений.
Размер арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.
Арендные ставки бывают:
♦ контрактными (определяемыми договором об аренде);
♦ рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).
Определяя инвестиционную стоимость, расчет потенциального валового дохода может быть произведен с использованием арендной ставки из договора аренды объекта.
Для расчета рыночной стоимости, ликвидационной стоимости необходимо применять рыночную ставку арендной платы при наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.
Рыночная арендная ставка представляет собой арендную ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т. е. которая является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку.
Действительный валовой доход (ДВД) – доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости, т. е. потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы:
или
где K>ндз – коэффициент потерь от недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в аренду); K>н. ар – коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту.
Обычно коэффициенты потерь выражаются в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются как соотношение, типичное на данном сегменте рынка недвижимости, или по ретроспективным и текущим данным объекта недвижимости.
Рассмотрим пример расчета действительного валового дохода объекта недвижимости.
Пример 3.1
Оценивается нежилое офисное помещение (класс В) общей площадью 230 м>2. На рынке были выявлены ставки аренды по аналогичным офисным помещениям (данные в табл. 3.1). На основе анализа рынка выявлен среднерыночный диапазон потерь от недозагрузки – 5–10%, диапазон потерь от недосбора арендных платежей составляет 0–1%. Определите годовой потенциальный валовой доход и действительный валовой доход от оцениваемого объекта недвижимости.