Оценка стоимости имущества - стр. 37
Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (Net Operational Income, NOI) в стоимость путем деления его на ставку капитализации (R).
Базовая формула метода прямой капитализации имеет следующий вид:
где V – стоимость объекта недвижимости; R – общая ставка капитализации; NOI – чистый операционный доход.
На практике для простоты расшифровки оценочных терминов иногда используется сокращенное название чистого операционного дохода в русском варианте (ЧОД).
Ставка капитализации – ставка, применяемая для приведения годового чистого денежного потока объекта к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения ставка капитализации отражает норму доходности инвестора и должна прямо или косвенно учитывать риски, связанные с объектом, и прогнозируемые темпы изменения стоимости объекта недвижимости.
Алгоритм метода прямой капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;
2) определение ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости.
Определение ожидаемого годового чистого операционного дохода
В соответствии с п. 23ж и 23з ФСО № 7 «Оценка недвижимости» для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи, в то время как оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основе информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
Рассмотрим базовый вариант расчета ожидаемого чистого операционного дохода на основе поступлений от арендных платежей.
Расчет чистого операционного дохода идет поэтапно: сначала определяют потенциальный валовой доход объекта, затем действительный валовой доход, и в итоге чистый операционный доход объекта.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – потенциальный доход, получаемый собственником объекта недвижимости при 100%-м использовании объекта без учета потерь и расходов.
ПВД определяется по следующей формуле для объекта недвижимости
где S – площадь, сдаваемая в аренду, м>2; С>ар – арендная ставка за 1 м>2/год.
Для расчета потенциального валового дохода используется площадь помещений или зданий, которая различается степенью близости к их функциональному назначению:
♦ основные помещения, предназначенные для выполнения собственно основной функции – жилой, офисной, торговой, производственной, складской;