Оценка стоимости имущества - стр. 42
♦ компенсацию за инвестиционный менеджмент;
♦ поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Расчет ставки капитализации в рамках метода прямой капитализации
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений чистого операционного дохода сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации:
где NOI>i – чистый операционный доход i-го объекта-аналога; V>i – цена продажи i-го объекта-аналога; n – количество аналогичных объектов недвижимости.
В этом методе отдельно не выделяется расчет нормы возврата капитала и дохода на капитал, а используются рыночные данные по объектам, которые сопоставимы и по доле изменения стоимости объекта недвижимости в будущем, и по рискам. При всей внешней простоте применения этот метод расчета вызывает определенные сложности – информация по чистому операционному доходу и ценам продаж относится к категории «непрозрачной» информации.
Пример 3.5
Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости с годовым чистым операционным доходом 1 725 520 руб., если имеются данные по аналогичным объектам (табл. 3.5).
Таблица 3.5
Данные по аналогичным объектам
Решение. Рассчитаем по формуле (3.23) ставку капитализации в табл. 3.6.
Таблица 3.6
Расчет ставки капитализации
Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость объекта недвижимости
V= 1 725 520 : 0,182 = 9 480 879 руб.
Ответ. Ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 18,2%. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода прямой капитализации, составляет округленно 9 481 000 руб.
3.3. Метод капитализации по расчетным моделям
В соответствии с п. 23д ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
Метод капитализации по расчетным моделям основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД или NOI) в стоимость путем деления его на общую ставку капитализации (R).
Базовая формула метода капитализации по расчетным моделям имеет тот же вид, что и формула метода прямой капитализации
где V – стоимость объекта недвижимости; R – общая ставка капитализации; NOI – чистый операционный доход.
Алгоритм метода капитализации по расчетным моделям: