Оценка стоимости имущества - стр. 43
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;
2) определение общей ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости.
Различие состоит в способе расчета общей ставки капитализации.
Расчет чистого операционного дохода в данном методе не отличается от описанной методики расчета ЧОД в параграфе 3.2 данной главы.
Расчет ставки капитализации в методе капитализации по расчетным моделям
Ставка капитализации отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.
В данном методе ставка капитализации для текущего дохода будет напрямую учитывать следующие факторы:
♦ безрисковую доходность, существующую на рынке;
♦ компенсацию за риск вложения в недвижимость;
♦ компенсацию за низкую ликвидность;
♦ компенсацию за инвестиционный менеджмент;
♦ поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
В зависимости от прогноза изменения стоимости используют одну из трех формул:
по прогнозам стоимость объекта оценки снизится
по прогнозам стоимость объекта оценки увеличится
по прогнозам стоимость объекта оценки не изменится
где R – ставка капитализации; r>e – ставка дисконтирования (ставка доходности на собственный капитал); r>1 – норма возврата капитала; dep – потеря суммы первоначальных вложений через n лет (снижение стоимости объекта); арp – доля прироста стоимости объекта через n лет.
На практике для определения доли снижения стоимости недвижимости используют нормативные сроки службы зданий различных групп капитальности с учетом доли здания в оцениваемом объекте. Для определения доли увеличения стоимости используют данные по долгосрочным тенденциям на рынке недвижимости, опубликованные в открытых аналитических обзорах по рынку недвижимости.
Ставка дисконтирования является ставкой доходности на собственный капитал инвестора при его инвестировании в оцениваемый объект недвижимости с учетом рисков объекта.
Ставка дисконтирования в данном методе (r>e) чаще всего строится методом кумулятивного построения:
где r>f – безрисковая ставка дохода; p>1 – премия за риск вложения в недвижимость; p>2 – премия за низкую ликвидность недвижимости; p>3 – премия за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т. е. риск по которым отсутствует.
Требования к безрисковой ставке:
♦ доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;