Оценка стоимости имущества - стр. 45
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом или на основе вознаграждения профессиональных управляющих на рынке недвижимости.
Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации
Норма возврата фактически переводит темп прироста стоимости за n лет в годовое измерение.
Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (r>1):
♦ прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
♦ возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;
♦ возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Расчет нормы возврата методом Ринга
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы планируется без учета реинвестиций. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 1 или 100% на срок, через который ожидается изменение стоимости объекта недвижимости. Норма возврата – ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
где r>1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр).
Пример 3.6
Рассчитать стоимость торгового комплекса с месячным чистым операционным доходом 500 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 70% его первоначальной цены. Ставка дисконтирования составляет 11,65%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Ринга.
Решение. Определим годовой чистый операционный доход:
NOI = 500 000 · 12 = 6 000 000 руб. в год.
Снижение стоимости объекта через 5 лет ожидается на уровне 30%, т. е. dep = 0,3 через 5 лет.
Норму возврата (r>1) определяем по формуле (3.19)
Для расчета ставки капитализации воспользуемся формулой (3.11), поскольку ожидается снижение стоимости оцениваемого объекта
R = 0,1165 + 0,3 · 0,2 = 0,1765, или 17,65%.
Ставка капитализации равна 17,65%. Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость объекта недвижимости
V = 6 000 000 : 0,1765 = 33 994 334 руб.
Ответ. Рыночная стоимость торгового комплекса, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 33 994 000 руб.
Расчет нормы возврата методом Инвуда
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть ставки капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям: