Оценка стоимости имущества - стр. 47
Решение. Решение представлено в в табл. 3.7.
Таблица 3.7
Пример расчета ставки капитализации
Ответ. Ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 17,57%. Рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 9 821 000 руб.
Учет в ставке капитализации заемного капитала
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, ставка капитализации должна удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина ставки капитализации определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Общая ставка капитализации (R>о) определяется как средневзвешенное значение:
где M – доля кредита в общей сумме инвестированного капитала (коэффициент ипотечной задолженности); R>m – ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита); (1 – M) – доля собственного капитала, инвестированного в объект; R>e – ставка капитализации для собственного капитала.
Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.
где i – ставка процента по кредиту; n – срок, на который выдан кредит.
Ставка капитализации для заемного капитала определяется на основе ипотечной.
Ставка капитализации для собственного капитала рассчитывается на основе ставки дисконтирования, прогнозного изменения стоимости и нормы возврата (формулы 3.11–3.13).
Пример 3.9
Доля собственного капитала – 40%; ставка процента по кредиту – 15% с ежегодным погашением; кредит предоставлен на 20 лет; ставка капитализации для собственного капитала – 12,5%. Определите общую ставку капитализации методом связанных инвестиций.
Решение. Рассчитаем ипотечную постоянную для кредита, предоставленного на 20 лет под 15% годовых по формуле (3.23)
Rm = 0,15 / (1 – (1+ 0,15)>–20) = 0,15976;
Рассчитаем общую ставку капитализации по формуле (3.22)
R>о = 0,6 · 0,15976 + 0,4 · 0,125 = 0,1459, или 14,59%.
Ответ. Общая ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составляет 14,59%.
3.4. Метод дисконтирования денежных потоков
В соответствии с пунктом 23г ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.
Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости будущей продажи в конце прогнозного периода (реверсии).