Оценка стоимости имущества - стр. 46

где r_>e – ставка дисконтирования; r_>1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр); sff (п, r_>e) – фактор фонда возмещения.

Метод Инвуда применяется, если инвестиции в оцениваемый объект или сходные объекты на рынке доступны.

Рассчитать стоимость магазина с годовым чистым операционным доходом 500 000 руб., если прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 120% его первоначальной цены. Ставка дисконтирования составляет 17%. Норму возврата на капитал рассчитать методом Инвуда.

Решение. Через 5 лет ожидается увеличение на уровне 20%, т. е. app = 0,2 через 5 лет.

Норму возврата (r_>1) определяем методом Инвуда по формуле (3.20)

r_>1 = 0,17 : (1+ 0,17)^>5 – 1 = 0,1426, или 14,26%.

Для расчета ставки капитализации воспользуемся формулой (3.12), поскольку ожидается увеличение стоимости оцениваемого объекта

R = 0,17 – 0,2 · 0,1426 = 0,1415, или 14,15%.

Ставка капитализации равна 14,15%. Используем формулу (3.1) и рассчитаем стоимость магазина

V = 500 000 : 0,1415 = 3 533 569 руб.

Ответ. Рыночная стоимость магазина, рассчитанная в рамках метода капитализации по расчетным моделям, составляет округленно 3 534 000 руб.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

где r_>1 – норма возврата капитала; n – срок, через который возникает изменение стоимости (dep или арр); r_>f – безрисковая ставка; sff (п, r_>f) – фактор фонда возмещения.

В качестве безрисковой ставки доходности выбирается доступный инструмент на рынке, поэтому при изменении стоимости объекта недвижимости в будущем нет ограничений для применения данного метода.

Рассмотрим пример расчета ставки капитализации в методе капитализации по расчетным моделям.

Определите ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости с годовым чистым операционным доходом 1 725 520 руб. (рассчитан в примере 3.4), если безрисковая ставка доходности установлена на уровне эффективной доходности ОФЗ к погашению, которая на дату проведения оценки составила 7,1% годовых. Премия за риск случайной потери (вложения в недвижимость) составляет 2,5%. Премия за риск инвестиционного менеджмента составляет 2,5%. Срок экспозиции аналогичных объектов на рынке составляет 6 месяцев. Нормативный срок службы оцениваемого здания составляет 100 лет. Доля земельного участка в оцениваемом объекте составляет примерно 20%. Хронологический возраст оцениваемого здания – 80 лет.