Оценка стоимости имущества - стр. 33
Таблица 2.3
Пример анализа наиболее эффективного использования недвижимости
В большей степени финансовая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и местоположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т. д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.
Использование нежилого помещения в качестве магазина является экономически более выгодным и наименее рискованным. Поскольку перепрофилирование помещения хотя и будет вести к увеличению арендных ставок, оно повлечет недозагрузку арендных площадей во время ремонта, увеличение операционных расходов, повышенный риск недозагрузки площадей и увеличение инвестиций на сумму реконструкции.
Наиболее эффективное использование объекта оценки: использование в качестве магазина. При расчете рыночной стоимости оцениваемого нежилого помещения необходимо исходить из наиболее эффективного использования объекта оценки в качестве магазина.
Контрольные вопросы
1. Что включает в себя сбор необходимой информации для проведения оценки стоимости недвижимости?
2. В чем заключается анализ правовых характеристик объекта недвижимости как объекта оценки?
3. В чем заключается анализ физических характеристик объекта недвижимости как объекта оценки?
4. В чем заключается анализ местоположения объекта недвижимости (объекта оценки)?
5. Какие группы факторов воздействуют на рынок недвижимости?
6. По каким признакам возможно сегментировать рынок недвижимости?
7. Каким образом результаты анализа рынка недвижимости возможно использовать в рамках различных подходов к оценке?
8. Каким критериям должно отвечать наиболее эффективное использование объекта недвижимости (объекта оценки)?
9. За счет каких факторов может иметь место эффект увеличения стоимости объекта недвижимости?
10. Может ли вариант наиболее эффективного использования предполагать снос существующего здания и строительство нового здания или соответствовать текущему использованию объекта недвижимости?
Задания
1. Отметьте, какие источники могут быть использованы для получения информации о правовых характеристиках объекта недвижимости (объекта оценки):
а) правоустанавливающие и правоподтверждающие документы по объекту недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности и др.);
б) документы по земельному участку (договор аренды, свидетельство на право собственности, кадастровый план, план границ, кадастровая справка и пр.);
в) документы технической инвентаризации (технические паспорта, экспликации, поэтажные планы и пр.);