Оценка стоимости имущества - стр. 32

Все дальнейшие расчеты по определению рыночной стоимости объекта оценки выполняются для варианта наиболее эффективного использования. Если наиболее эффективным использованием объекта оценки является снос существующего объекта и строительство нового, то дальнейшая методология расчета должна соответствовать оценке земельного участка с излишними улучшениями, т. е. элементами, сокращающими стоимость земельного участка на величину затрат на очистку земельного участка от данных элементов.

Анализ наиболее эффективного использования и доходный подход являются главными индикаторами рыночной стоимости объекта и одновременно частично дублируют друг друга. Поэтому при формировании отчета допускается либо приводить укрупненный расчет в разделе анализа наиболее эффективного использования и делать детальный расчет в разделе доходного подхода, либо приводить полный анализ в разделе анализа наиболее эффективного использования и выносить в раздел доходного подхода только полученные ранее результаты.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости очень часто совпадает с существующим использованием, так как в рыночных условиях собственник оцениваемого объекта недвижимости постоянно производит анализ наиболее эффективного использования в той или иной форме, чтобы получать максимальный доход от объекта недвижимости.

В отчете об оценке излагаются описание каждого варианта использования, анализ каждого варианта по критериям законодательной доступности, физической возможности и финансовой обеспеченности, выбор и обоснование наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости.

Необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование нежилого помещения (табл. 2.3).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Владелец нежилого помещения имеет право пользования частью участка под зданием, где располагается нежилое помещение, соответственно текущее использование земельного участка является единственным законодательно разрешенным, а значит, наиболее эффективным.

Возможные виды использования нежилого помещения: офис, ресторан или кафе, магазин. Все варианты являются законодательно разрешенными, физически и финансово осуществимыми и могут быть экономически целесообразны.