Оценка стоимости имущества - стр. 31
1) сохранение существующих улучшений на земельном участке и сохранение существующего использования оцениваемого объекта недвижимости;
2) сохранение существующих улучшений на земельном участке и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости;
3) сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и сохранение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости;
4) сохранение существующих улучшений на земельном участке, реконструкция улучшений и изменение существующего назначения оцениваемого объекта недвижимости.
Основные факторы, которые анализируются при разработке вариантов использования объекта недвижимости, представлены в табл. 2.1.
Таблица 2.1
Анализ факторов при разработке вариантов использования недвижимости
При анализе наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями оценщик определяет:
♦ необходимость сохранения существующего объема и качества предоставляемых объектом недвижимости услуг;
♦ необходимость проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;
♦ необходимость проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;
♦ необходимость уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.
При анализе земельного участка с существующими улучшениями применяются методы доходного подхода. Если реконструкция не прогнозируется и денежные потоки стабильны, то примени́м метод капитализации. В остальных случаях применяется метод дисконтирования денежных потоков. Риски вариантов при сохранении существующих построек и существующего способа использования недвижимости и вариантов с планируемой реконструкцией будут неодинаковы.
Примерный алгоритм анализа наиболее эффективного использования представлен в табл. 2.2.
Таблица 2.2
Алгоритм анализа наиболее эффективного использования недвижимости
Все стоимостные показатели учитываются в текущем (приведенном) выражении соответствующей ставкой дисконтирования. При анализе вариантов реконструкции, перепрофилирования, сноса и нового строительства должны быть проведены многовариантные расчеты. Допускается не проводить анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного отдельно, а рассматривать альтернативное использование объекта недвижимости с учетом сноса существующих улучшений и строительства новых.
Эффект добавления стоимости может иметь место за счет следующих факторов:
♦ повышения арендной ставки;