Оценка стоимости имущества - стр. 35
Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод владельца данного объекта. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, т. е. как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
В соответствии с п. 23б ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться:
♦ методом прямой капитализации;
♦ методом дисконтирования денежных потоков;
♦ методом капитализации по расчетным моделям.
В соответствии с п. 23в ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
В соответствии с п. 23г ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.
В соответствии с п. 23д ФСО № 7 «Оценка недвижимости» метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.
У объекта недвижимости существуют периоды постоянных денежных потоков и нестабильных денежных потоков. На стадии строительства или застройки земельного участка, на стадии проведения капитального ремонта или реконструкции объект недвижимости характеризуется нестабильными денежными потоками, тогда в рамках доходного подхода оценки необходимо использовать метод дисконтирования денежных потоков.