Оценка стоимости имущества - стр. 96
1. Выявляются приоритеты в критериях путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется следующая шкала отношений (см. табл. 6.2).
Возможно использовать промежуточные значения, если оценщик не может точно установить важность параметра в соответствии с представленной шкалой (табл. 6.4).
Таблица 6.4
Шкала отношений для парного сравнения
2. Далее для каждого критерия определяется вес по формуле средней геометрической
где a>jk – объекты матрицы, важность j-го критерия по отношению к k-му критерию.
3. Полученные веса нормируются, чтобы сумма весов составляла 1:
Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
Данная трехэтапная процедура проводится сначала для критериев сравнения, чтобы выявить более значимые критерии.
Затем описанная процедура выявления приоритетов реализуется для сравнения подходов по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов подходов по каждой альтернативе.
Затем производится расчет итоговых весов результата каждого подхода, которые равны сумме произведений весов каждого подхода по критерию и веса данного критерия.
Затем в соответствии с рассчитанными весами производится расчет итоговой стоимости объекта недвижимости.
Рассмотрим пример применения метода анализа иерархий.
Пример 6.2
В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости равна 1 620 000 руб., в рамках сравнительного подхода – 1 500 000 руб., в рамках затратного подхода – 1 400 000 руб. Необходимо провести согласование результатов и получить итоговую величину рыночной стоимости. Согласование провести методом анализа иерархий.
Решение. Согласование результатов будет проводиться методом анализа иерархий с использованием следующих критериев:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца.
Б. Тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ.
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
Сначала выявим приоритеты в критериях для данной оценки. Столбцы 2–5 табл. 6.5 заполняем на основе экспертного мнения оценщика и на основе шкалы (см. табл. 6.4).
Затем рассчитываем среднее геометрическое по каждой строке (на основе данных столбцов 2–5 табл. 6.5) по формуле (6.1).