Оценка стоимости имущества - стр. 64

Расчет корректировки по местоположению

К_>2ан = 100 000: 90 000– 1 = 0,11, или + 11%;

К_>3ан = 100 000: 95 000– 1 = 0,053, или + 5,3%;

К_>4ан = 100 000: 95 000– 1 = 0,053, или + 5,3%.

Ответ. Корректировки на местоположение представлены в табл. 4.2.

Таблица 4.2

Результат расчета корректировок на местоположение

В основе экспертного метода расчета и внесения корректировок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные корректировки.

Экспертный метод расчета и внесения корректировок в основном используется, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Необходимо определить величину корректировки на время продажи на основе имеющейся информации.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости; время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. Корректировка не могла быть определена методом парных продаж, так как цены увеличивались в диапазоне 10–30% в год, однако парных продаж объектов, подходящих для расчета корректировки, не выявлено.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны корректировки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога (табл. 4.3).

Таблица 4.3

Исходные данные к примеру

Решение. Корректировку на время продажи рассчитаем по следующей формуле, экспертно считая, что среднегодовой темп роста цен был равномерным

где К_{>вр. пр} – корректировка на время продажи; ΔI_>цен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка; (t_>оц–t_>ан) – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте цены растут на 20% в год:

К_>1ан = (1+ 0,2)^>0,25 – 1 = 0,047, или + 4,7%;

К_>3ан = (1+ 0,2)^>0,5 – 1 = 0,095, или + 9,5%;

К_>4ан = (1+ 0,2)^>1 – 1 = 0,2, или + 20%.

Ответ. Корректировки на время продажи представлены в табл. 4.4.

Таблица 4.4

Результат расчета корректировки на время продажи

Статистический метод. Суть статистического метода состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.