Оценка стоимости имущества - стр. 63
К денежным корректировкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).
Расчет и внесение корректировок. Для расчета и внесения корректировок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
♦ методы парных продаж;
♦ экспертный метод;
♦ статистический метод;
♦ стоимостный метод.
Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную корректировку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.
Чтобы получить величину корректировки в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу
где К>п – корректировка в процентном выражении; Ц>опп х-ка оц – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту; Ц>опп х-ка ан – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.
Чтобы получить величину корректировки в стоимостном выражении, применяемую к стоимости объекта в целом, методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу
где К>ст – корректировка в стоимостном выражении; Ц>опп х-ка оц – цена объекта парной продажи, характеристика различия у которого соответствует оцениваемому объекту; Ц>опп х-ка ан – цена объекта парной продажи, характеристика различия у которого соответствует аналогичному объекту.
Чтобы получить величину корректировки в стоимостном выражении, применяемую к единице сравнения, методом парных продаж, необходимо применить формулу (4.2), но в качестве цен объектов парных продаж следует брать цены единиц сравнения объектов парных продаж.
Пример 4.1
Определите корректировки на местоположение для трех аналогов на основе имеющихся данных. Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используя метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж: квартиры в удовлетворительном состоянии на 3-м этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 г., но с разным местоположением (табл. 4.1):
Ц>Центр = 100 000 руб. / м>2;
Ц>Малеева = 95 000 руб./м>2;
Ц>Муромская = 90 000 руб./м>2.
Таблица 4.1
Исходные данные
Решение. Корректировку по местоположению рассчитаем методом парных продаж по формуле (4.1).