Оценка стоимости имущества - стр. 65
Необходимо определить величину корректировки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от Ленинградского шоссе.
Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V>сотки) и удаленности от города (L):
V>сотки = –1207,5 · L + 14 970,78 руб.,
где L – расстояние до МКАД, км.
Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от города исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния до города (табл. 4.5).
К>уд. гор = ΔV>сотки = f(ΔL) = –1207,5 · ΔL,
ΔL = L>оц − L>ан,
где L>оц – расстояние до города оцениваемого объекта; L>ан – расстояние до города от аналога.
Таблица 4.5
Исходные данные
Решение. Рассчитаем корректировки на удаленность от города на основе статистической закономерности:
К>1ан = (–1207,5) · (30– 45) = +11 813 руб.
К>4ан = (–1207,5) · (30– 20) = –12 075 руб.
К>5ан = (–1207,5) · (30– 50) = +24 150 руб.
В данном случае была рассчитана величина корректировки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного участка).
Ответ. Корректировки на время продажи представлены в табл. 4.6.
Таблица 4.6
Пример определения величины корректировки на удаленность от города
Стоимостный метод. Стоимостный метод расчета величины корректировки состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.
Пример 4.4
Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были подобраны аналоги, среди которых есть объект, на котором проведен ремонт стоимостью 9500 руб./м>2.
Стоимость ремонта и составляет величину корректировки. Рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной, применяемой к единице сравнения аналога (1 м>2) (табл. 4.7).
Таблица 4.7
Пример определения величины корректировки на удаленность от города
Последовательность внесения корректировок и получение скорректированного результата:
1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, корректировка на наличие движимого имущества).
2. Затем вносятся процентные корректировки.
3. Далее – денежные корректировки, вносимые к единице сравнения аналога.
В итоге скорректированную цену единицы сравнения аналога получаем по формуле
где Ц>ск. ан – скорректированная цена единицы сравнения аналога; Ц