Оценка стоимости имущества - стр. 53
Интерес к использованию заемного капитала связан с тем, что при определенных условиях использование кредита увеличивает доходы его получателя, так как прибыль, заработанная с помощью этих средств, в размере, превышающем уплаченные проценты, увеличивает собственный капитал инвестора, если отдача на весь инвестированный капитал превышает стоимость заемных средств. В этом и заключается эффект финансового левереджа (рычага), который обычно определяют как использование заемных средств для реализации инвестиционного проекта.
Помимо использования финансового левереджа заемный капитал создает еще ряд существенных преимуществ для инвестора:
♦ увеличение стоимости всего инвестированного актива за время его использования увеличивает собственный капитал владельца;
♦ доля кредита, самортизированная за инвестиционный период, реализуется как прибавление к собственному капиталу при перепродаже недвижимости;
♦ привлечение заемного капитала позволяет инвестору размещать свои ограниченные средства в несколько проектов.
Следовательно, оценщик должен учитывать, что инвестор рассматривает доходную недвижимость как финансовый актив, объединяющий собственные и заемные средства и служащий источником увеличения собственного капитала.
Положительное или отрицательное влияние заемных средств, а также интенсивность этого влияния определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный капитал. Эффективность этого влияния (как бы плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т. е. коэффициентом ипотечной задолженности.
Если обозначить Rm – ипотечная постоянная, R>о – общая ставка капитализации, то влияние левереджа можно записать:
Rт < R>о – область положительного влияния левереджа, кредит эффективен, и увеличение доли кредита приведет к увеличению отдачи на собственный капитал;
Rт > R>о – область отрицательного влияния левереджа, кредит неэффективен, и увеличение доли кредита приведет к уменьшению отдачи на собственный капитал.
Методы ипотечно-инвестиционного анализа
В основе ипотечно-инвестиционного анализа лежит представление о стоимости собственности как о совокупности стоимости собственного капитала и заемных средств. В соответствии с этим максимальная обоснованная цена собственности определяется как сумма текущей стоимости денежных потоков, включая выручку от реверсии, приходящихся на средства инвестора, и величины кредита или его текущего остатка.
При ипотечно-инвестиционном анализе принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость собственного капитала, и кредит рассматривается как дополнительное средство для завершения сделки и увеличения собственного капитала. В анализе используются два метода (две техники): традиционный метод и техника Эллвуда. Традиционный метод в явном виде отражает логику ипотечно-инвестиционного анализа. Метод Эллвуда, отражая ту же логику, использует соотношения коэффициентов доходности и долевые соотношения инвестиционных составляющих.