Оценка стоимости имущества - стр. 51
Решение. Рассчитаем премию за низкую ликвидность, используя формулу (3.18). Срок экспозиции – 6 месяцев, или 0,5 года.
p>2 = 6,8 · 0,5 = 3,4%.
Рассчитаем ставку дисконтирования методом кумулятивного построения по формуле (3.32). Получаем номинальную ставку дисконтирования, так как были использованы данные в номинальном выражении (не очищенном от инфляции).
r>н = 6,8 + 3,5 + 3,4 + 4,5 = 18,2%.
Для расчета реальной ставки дисконтирования воспользуемся формулой Фишера (3.31)
rр = (0,182– 0,08) : (1 + 0,08) = 0,094, или 9,4%.
Ответ. На основе имеющихся данных ставка дисконтирования номинальная составляет 18,2%, ставка дисконтирования реальная равна 9,4%.
Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимости. В качестве ставки дисконтирования могут быть взяты:
♦ требуемая инвестором доходность (задается инвестором);
♦ ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.
Метод выделения – ставка дисконтирования как ставка сложного процента рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод достаточно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.
Ставка дисконтирования (в отличие от ставки капитализации) прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.
Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. Если оценщиком полностью получена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определении ставки дисконтирования.
Хотя каждый объект недвижимости и уникален, при определенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. Однако необходимо учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.