Оценка стоимости имущества - стр. 50

3) затратного подхода – в данном случае оценщик рассчитывает стоимость последующей продажи как сумму прогнозной рыночной цены земельного участка и прогнозной стоимости объекта капитального строительства на момент окончания прогнозного периода.

Ставка дисконтирования – ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату проведения оценки.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь «риск – доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера

где r_>н – номинальная ставка; r_>р – реальная ставка; I_>инф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка дисконтирования должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования (r) рассчитывается следующим образом:

где r_>f – безрисковая ставка дохода; p_>1 – премия за риск вложения в недвижимость; p_>2 – премия за низкую ликвидность недвижимости; p_>3 – премия за инвестиционный менеджмент.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в параграфе 3.3 данной главы при рассмотрении метода капитализации по расчетным моделям.

Определите ставку дисконтирования реальную и номинальную на основе следующих данных. Безрисковая ставка доходности установлена на уровне эффективной доходности к погашению ОФЗ, которая на дату проведения оценки составила 6,8% годовых. Премия за риск случайной потери (вложения в недвижимость) составляет 3,5%. Премия за риск инвестиционного менеджмента составляет 4,5%. Срок экспозиции аналогичных объектов на рынке составляет 6 месяцев. Ожидаемый темп инфляции составляет 8%.