Оценка стоимости имущества - стр. 30
При анализе земельного участка как условно свободного существует два типовых варианта использования.
1. Продажа земельного участка без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки застроенной недвижимости перенасыщены, а на рынках свободных земельных участков наблюдается растущий спрос.
2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:
♦ застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант полной замены существующих улучшений или вариант застройки, востребованный рынком на дату проведения анализа наиболее эффективного использования;
♦ застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования до того момента, как новый вариант будет востребован рынком исходя из прогноза рыночной ситуации;
♦ разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;
♦ застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующим улучшениям земельного участка.
При анализе земельного участка как условно не застроенного с последующей его продажей используются методы сравнительного подхода для определения стоимости объекта недвижимости при данном варианте использования.
При анализе земельного участка как условно не застроенного с последующей застройкой используется метод дисконтирования денежных потоков для проверки финансовой обеспеченности варианта использования. Варианты использования земельного участка как условно свободного при прогнозировании его застройки носят форму инвестиционного проекта.
Например, при анализе земельного участка как условно не застроенного с последующей планируемой застройкой оценщику следует определить:
♦ затраты на снос существующих строений (если они имеются);
♦ характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка с точки зрения рыночного спроса;
♦ вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (складская недвижимость, офисная недвижимость, многофункциональная недвижимость и т. д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;
♦ уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;
♦ стоимость объекта недвижимости с учетом затрат на финансирование.
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Варианты использования земельного участка с существующими улучшениями имеют следующие разновидности: