Оценка стоимости имущества - стр. 26
♦ по инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).
Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру.
Каждый из перечисленных рынков недвижимости, в свою очередь, может быть разделен на специализированные субрынки.
В процессе анализа рынка недвижимости следует изучить:
♦ текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);
♦ динамику коэффициентов загрузки;
♦ объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);
♦ среднерыночную стоимость строительства 1 м>2;
♦ наличие свободных земельных участков;
♦ динамику цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;
♦ соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;
♦ динамику цен продаж на объекты недвижимости в различных сегментах рынка;
♦ динамику ставок арендной платы на объекты недвижимости в различных сегментах рынка;
♦ динамику операционных расходов по объектам недвижимости в различных сегментах рынка;
♦ влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).
Все рыночные значения, которые участвуют в расчетах, должны найти свое отражение в анализе рынка объекта оценки.
Спрос целесообразно рассматривать с позиций основных групп субъектов, действующих на рынке, дифференцированных в соответствии с целями удержания объектов недвижимости (инвестиционной мотивации), определяемой способами получения дохода:
♦ эксплуатация собственником (ведение собственного бизнеса или личное проживание);
♦ сдача в аренду (ориентация на получение дохода от сдачи в аренду);
♦ спекулятивное использование (ориентация на получение дохода от роста стоимости актива).
Предложение на рынке недвижимости характеризуется двумя составляющими: предложением первичного и предложением вторичного рынка. Показателями, характеризующими предложение вторичного рынка, являются характеристики существующего фонда недвижимости.
Показателями, характеризующими предложение первичного рынка, являются ввод новых объектов; индексы цен в строительстве; количество строительных организаций; технологии строительного производства; строительные кредиты; наличие свободных земельных участков и мощностей.