Оценка стоимости имущества - стр. 25
При анализе рынка недвижимости целесообразно:
♦ произвести сегментацию рынка;
♦ выявить сегмент, к которому относится объект оценки, и определить ценообразующие характеристики на сегменте рынка, к которому принадлежит объект оценки;
♦ проанализировать рынок недвижимости в целом и сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости в частности;
♦ проанализировать динамику изменения рынка и сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости, произвести прогноз развития рынка недвижимости и отдельного сегмента.
Процесс идентификации конкретного объекта в рамках более крупного рынка называется сегментацией. Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка. Рынок недвижимости подразделяется на сегменты по различным признакам. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки.
Принципы классификации объектов, положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.
В зависимости от состояния земельного участка рынок недвижимости можно разделить:
♦ на застроенные земельные участки;
♦ незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки;
♦ незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.
В зависимости от характера полезности недвижимости (ее способности приносить доход) выделяют:
♦ доходную недвижимость;
♦ условно доходную недвижимость;
♦ бездоходную недвижимость.
В зависимости от степени представленности объектов на рынке различают:
♦ уникальные объекты;
♦ редкие объекты;
♦ широко распространенные объекты.
В зависимости от экономической активности регионов:
♦ активные рынки недвижимости;
♦ пассивные рынки недвижимости.
В зависимости от степени готовности:
♦ незастроенные земельные участки;
♦ готовые объекты;
♦ объекты незавершенного строительства;
♦ объекты, нуждающиеся в реконструкции.
Существует также сегментация рынка недвижимости:
♦ по типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту – по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса;
♦ по различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, с вновь возникшей высокой занятостью, циклической занятостью, традиционно низкой занятостью, вновь возникшей низкой занятостью);