Оценка стоимости имущества - стр. 27
К показателям, характеризующим взаимодействие спроса и предложения на рынке и развитость рынка, относятся условия финансирования сделок; отношение объема сделок к общему объему фонда недвижимости; типичная инвестиционная мотивация; сезонные колебания; развитость инфраструктуры рынка; доступность и ликвидность объектов; характеристики ценообразующих параметров.
Анализ рынка должен содержать рыночные диапазоны основных используемых в расчетах значений, а при использовании рыночных аналогов следует проверять найденные значения на предмет соответствия рыночным диапазонам. В частности, должны быть описаны следующие типичные для анализируемого сегмента рынка условия и представлены рыночные диапазоны для следующих показателей, используемых в расчетах для объектов разного функционального назначения и классности:
♦ цены на земельные участки;
♦ основные ценообразующие факторы для земельных участков;
♦ условия землепользования и выделения земельных участков;
♦ стоимость строительства;
♦ сроки проектирования, согласования и строительства объектов;
♦ арендные ставки и ценообразующие факторы на них;
♦ вакантность при сдаче в аренду, частота смены арендаторов и потери от неуплаты;
♦ эксплуатационные расходы;
♦ ставки капитализации (дисконтирования);
♦ сроки экспозиции;
♦ условия сдачи в аренду и продажи;
♦ скидки на торг;
♦ цены продаж и ценообразующие факторы.
Для показателей, которые используются в прогнозных расчетах, следует представить ретроспективную динамику их изменения и обосновать темпы дальнейшего изменения.
Понимание состояния и тенденций изменения рынка недвижимости и отдельных его сегментов позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке.
Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией.
Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.
Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, об уровне арендной платы, операционных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.