Оценка стоимости имущества - стр. 23
♦ изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;
♦ изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
♦ изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
Рис. 2.1. Факторы, воздействующие на рынок недвижимости
Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов.
Развитие рынка недвижимости определяется в первую очередь:
♦ экономическим ростом или ожиданиями такого роста;
♦ финансовыми возможностями для приобретения недвижимости;
♦ взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района.
Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.
Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако в отличие от эффективного рынка цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.
Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияет на решение о покупке недвижимости и в конечном счете на активность рынка недвижимости.
Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна, так как покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования. Кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.