Оценка стоимости имущества - стр. 22
На основе п. 10 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
1) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки;
2) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости не развит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
3) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
4) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
5) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Влияние факторов, воздействующих на рынок недвижимости, можно отразить в виде схемы (рис. 2.1).
Правовая среда создает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития рынка недвижимости.
К основным характеристикам правовой среды относят:
♦ уровень законодательных и нормативно-правовых гарантий прав собственности;
♦ уровень сложности процедур оформления прав и обеспечения функционирования объекта;
♦ стабильность принципов фискальной и таможенной политики;
♦ нормативно-правовое обеспечение гарантий прав инвесторов;
♦ законодательное обеспечение правил зонирования территории и градостроительства;
♦ уровень ограничений на функционирование и развитие объектов со стороны органов охраны памятников, ведомств;
♦ наличие правовых ограничений для мигрантов и иностранных граждан;
♦ уровень политических рисков как причин изменений нормативов, регламентов и правил функционирования рынка недвижимости. Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:
♦ изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;