Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2 - стр. 7
С переходом к рыночной экономике, образованием слоя собственников и возвращением к классическим вещно-правовым конструкциям в области недвижимости институт поэтажной собственности вновь обрел интерес со стороны законодателя, судов и исследователей. Этот процесс проходил на фоне неестественных обстоятельств: приватизация жилищного фонда, проведенная в первую очередь из-за фискальных интересов[37] и намного раньше, чем запуск в оборот земли (главной недвижимости во всем мире), привела к нынешнему состоянию рынка, когда большинство сделок совершается именно по поводу помещений.
2. Общая характеристика современного правового регулирования
2.1. Законодательное регулирование поэтажной собственности и термины, используемые для ее обозначения
Институт поэтажной собственности в различных формах известен практически всем правопорядкам мира. Первые специальные законы были изданы в Бельгии (1924), Румынии (1927), Бразилии (1928), Греции (1929), Польше (1934), Италии (1934), Болгарии (1935), Чили (1937), Франции (1938), Уругвае (1946), Австрии (1948), Аргентине (1948), Боливии (1949) и др.[38]
Всего встречается три законодательных подхода к регулированию поэтажной собственности. Первый – это внесение в действующие кодифицированные акты дополнений и изменений, которые отходят от классических и изначальных положений кодексов. Так поступили в Италии и Швейцарии[39].
Второй – принятие специального закона, который в своей сфере применения отменяет или развивает положения кодекса или же создает регулирование с нуля. Например, это сделано в Австрии, Англии, Германии, Испании и Китае[40].
Условно в качестве третьего подхода можно обозначить регулирование в США и Австралии, где соответственно либо принимается федеральный акт, а на уровне штатов действует свое законодательство[41], либо общегосударственного акта нет вообще.
Отечественное законодательство можно отнести ко второй группе. Несмотря на ст. 130 и гл. 18 ГК РФ, основной массив регулирования вынесен в специальный закон[42] – Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Спецификой российского права является гипертрофированное публичное регулирование правовых отношений, складывающихся относительно объектов недвижимости в режиме поэтажной собственности. Забегая вперед, приведем в качестве примера ст. 293 ГК РФ: при использовании собственником жилого помещения не по назначению, с систематическим нарушением прав и интересов соседей или при бесхозяйном обращении с жильем с допущением разрушения в суд с иском обращается орган местного самоуправления, который не имеет никакого отношения к данному объекту. Такое регулирование было допустимо в советское время, когда существовал единый жилой фонд. Но в современной ситуации право на данный иск должно быть предоставлено другим собственникам в этом объекте или обществу собственников в целом (что и делают зарубежные правопорядки). Те же доводы справедливы и по отношению к ст. 25–29 ЖК РФ.