Опыты цивилистического исследования. Выпуск 2 - стр. 3

Ситуация меняется после двух мировых войн, когда социально-экономические проблемы встали наиболее остро. Усиливающийся процесс урбанизации, рост стоимости городской земли и жилья, а затем жилищный кризис, вызванный последствиями войн, – лишь некоторые из них[9]. Жилье – это ограниченное экономическое благо и потому обладает повышенной стоимостью[10]. Не каждый имеет достаточно денег, чтобы купить собственный земельный участок и построить за свой счет дом (а, как известно, в Германии по ГГУ единственная недвижимость – это земельные участки). Послевоенная разруха приводила к острой нужде в жилье, которая требовала привлечения даже небольших капиталов.

После Второй мировой войны появился Закон[11] о жилищной собственности от 15.03.1951 (Wohnungseigentumsgesetz, далее – WEG), который ввел конструкцию, используемую немецким правопорядком по сей день и ставшую вторым отступлением[12] от классических положений ГГУ. Ее целью было открыть возможность приобрести недвижимость кругам населения с низким уровнем дохода[13]. Одновременно была поставлена задача сделать это, учитывая прошлый опыт и ошибки Stockwerkeigentum.

Власти опасались в то время возникновения ситуации, при которой подавляющее большинство населения будет жить в чужих домах, построенных небольшой группой людей (видимо, учитывался опыт Англии), а также обострения социальной обстановки из-за наличия только обязательственных прав[14] на помещения, которые не дают субъектам правоотношений эксклюзивных прав, не обеспечивают гарантированной правовой позиции по возможности на время жизни.

Созданная в 1951 г. жилищная собственность получила распространение и популярность. Активное строительство привело к тому, что уже к концу 1990-х годов количество объектов в таком правовом режиме превысило 3 млн, а доля собственников жилья в Германии достигла 40 %. Многие собственники (наймодатели) перевели свои здания в режим жилищной собственности и продали по отдельности помещения, прежде сдававшиеся внаем, из-за невысоких доходов от их сдачи вследствие все усиливавшейся защиты нанимателей[15].

Протекавшие в Швейцарии процессы сходны с немецкими – поэтажная собственность была известна швейцарскому праву примерно с XII в., она появилась не на общегосударственном уровне, а на уровне отдельных кантонов[16], в дальнейшем начались различного рода проблемы при эксплуатации зданий, Гражданский кодекс Швейцарии[17] тоже не предусмотрел поэтажной собственности. Евгений Губер, создатель ГК Швейцарии, описывал поэтажную собственность как «пережиток рудиментарной правовой жизни» и «обременительное наследство»