Оценка стоимости имущества - стр. 80

Определите затраты на создание объекта капитального строительства офисного двухэтажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области. Площадь оцениваемого офисного двухэтажного здания 480 м^>2. На основании данных «КО-ИНВЕСТ»8 были получены следующие данные, представленные в табл. 5.1, 5.2.

Таблица 5.1

Исходные данные

Для оценки прибыли предпринимателя в данном примере будет использована статья Е. Е. Яскевича «Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа для объектов недвижимости на территории Российской Федерации»9.

Таблица 5.2

Мониторинг прибыли предпринимателя

Решение. Для расчета затрат на создание объекта капитального строительства используем данные справочников и формулу (5.1).

В дальнейших расчетах затрат на замещение объекта как нового офисного здания применялась величина прибыли застройщика на середине интервала 23–26%, который соответствует прибыли застройщика офисных зданий класса В2 и ниже в пределах 20–30 км от МКАД, т. е. прибыль предпринимателя установлена на уровне 24,5%.

Необходимо учесть НДС, который составляет 18%.

Таким образом, получаем следующий расчет затрат на замещение объекта как нового:

З_>созд =14 400,53 · 480,0 · 1,0 · 1,0 · 1,126 · 1,18 = 9 184 174 руб.

Ответ. Затраты на создание объекта капитального строительства офисного 2-этажного здания класса В, расположенного в г. Мытищи Московской области, рассчитанные методом сравнительной единицы, равны 9 184 174 руб.

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т. п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле

где З_>созд – затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; V_>j – объем j-го компонента; C_>j – стоимость единицы объема; K_>н – коэффициент, который учитывает имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта).

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.