Оценка стоимости имущества - стр. 113
2.1. Определение состава и структуры портфеля недвижимости. Производится оценка стоимости объектов портфеля недвижимости по пакетам и в целом портфеля недвижимости.
2.2. Оценка стоимости объектов и проектов в составе портфеля недвижимости.
2.3. Определение потоков доходов объектов портфеля по годам.
2.4. Определение чистого дисконтированного дохода портфеля недвижимости по годам.
2.5. Сравнение расчетных ставок доходности портфеля недвижимости и рынка капитала. Если расчетные ставки доходности меньше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к этапу 2.6.
2.6. Оптимизация портфеля (возвращаясь к этапу 2.1) – производим изменение состава и структуры портфеля недвижимости в целях повышения доходности портфеля. Если расчетная ставка доходности портфеля недвижимости удовлетворяет требованиям, т. е. больше, чем доходность на рынке капитала, то в этом случае переходим к этапу 2.7.
2.7. Определение чистого дисконтированного дохода по годам.
2.8. Разработка программы инвестирования. В разработке должны участвовать специалисты в области управления ценными бумагами и финансовыми инструментами, юристы, финансовые аналитики.
Основные направления разработки программы инвестирования включают:
2.8.1. Использование собственного капитала.
2.8.2. Использование заемного капитала (объемы, ставки кредитования).
2.8.3. Выпуск ценных бумаг.
2.8.4. Использование современных финансовых инструментов для кредитования проекта.
2.8.5. Самофинансирование – разработка программы использования и получения средств от покупателей на разных этапах создания объекта.
2.8.6. Ипотечное кредитование.
2.8.7. Привлечение генеральных инвесторов.
2.8.8. Использование прибыли от бизнеса в процессе реализации портфеля недвижимости.
2.9. На данном этапе производится оценка ставок доходности и уровня риска портфеля недвижимости и сравнение со среднерыночными или планируемыми для портфеля недвижимости.
При определении уровня риска необходимо рассматривать интеграцию способов управления риском.
А. Финансовый риск:
✔ изменение капитальных затрат;
✔ изменение валютных курсов;
✔инфляция;
✔ нарушение договорных обязательств;
✔ неисполнение долговых обязательств.
Б. Операционный риск:
✔ выход из строя оборудования;
✔ стихийные бедствия;
✔ моральный износ недвижимости;
✔ физический износ недвижимости;
✔ изменение инфраструктуры в местоположении объектов.
В. Риск рынка продукции:
✔ потеря клиентов;
✔ рост конкуренции;
✔ снижение спроса на продукцию;
✔ предложение более современной продукции и материалов, дизайна по более низким ценам.