Юридические хитрости для начинающих юристов и профессионалов - стр. 28

Еще один «подводный камень» сделок с недвижимостью, неизвестный широкому кругу юристов, – проблема своевременно неоформленного наследства. Если имущество передано по наследству (даже в том случае, если оно завещано одному лицу), то возможно появление неожиданных наследников, например таких, которым не было известно об открытии наследства, либо наследников, фактически принявших наследство, но не обращавшихся к нотариусу за оформлением прав в течение нескольких лет. Даже если право на наследство признано на основании решения суда, то не исключена ситуация, когда все наследники не были привлечены к участию в деле. Если наследство открылось в связи с тем, что собственник квартиры судом был признан умершим вследствие того, что пропал без вести и долгое время отсутствовал, то не исключено, что он может неожиданно появиться и заявить права на недвижимость.

При отчуждении недвижимости с «невыписанными» жильцами у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Но некоторые юристы забывают важное дополнение к данному правилу: «если иное не установлено законом». Как следует из содержания ст. 19 ФЗ РФ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», нельзя прекратить право пользования жилым помещением бывших членов семьи собственника (без их согласия) приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, поскольку такое право носит бессрочный характер. В этой связи, если на момент продажи в квартире проживают лица, которые были зарегистрированы в ней на момент приватизации, выселить их в соответствии со ст. 292 ГК РФ не сможет и новый собственник. Даже если на момент продажи в квартире никто из перечисленных лиц не зарегистрирован и не проживает, никто не даст гарантии, что такой спор не появится в будущем.

Еще одним неприятным событием для покупателя является покупка недвижимости «с нанимателем». Дело в том, что по закону продажа недвижимости не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Аналогичные по содержанию нормы содержатся в ст. 700 ГК РФ применительно к договору безвозмездного пользования. Договор найма жилого помещения и безвозмездного пользования нигде не регистрируется, поэтому фактически проверить его существование на момент заключения сделки невозможно.