Оценка стоимости имущества - стр. 76
Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:
♦ когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;
♦ когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;
♦ когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;
♦ для оценки объектов незавершенного строительства;
♦ для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
♦ для оценки в целях страхования;
♦ для итогового согласования стоимости.
5.2. Методы расчета затрат на создание объектов капитального строительства
Расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
♦ данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
♦ данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
♦ сметных расчетов;
♦ информации о рыночных ценах на строительные материалы;
♦ других данных.
Выбор метода расчета затрат на создание объектов капитального строительства требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.
В основе определения затрат на создание объектов капитального строительства лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. На основе п. 24ж ФСО № 7 «Оценка недвижимости» затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.
В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые затраты – затраты, непосредственно связанные со строительством.
К прямым затратам относятся:
♦ стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
♦ заработная плата рабочих;
♦ стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей;
♦ стоимость коммунальных услуг;
♦ стоимость доставки и хранения материалов и пр.
Косвенные затраты – затраты, не относящиеся непосредственно к строительству:
♦ стоимость инвестиций в землю;
♦ гонорары проектно-сметным организациям;
♦ маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.
К косвенным расходам относят и накладные расходы.
Накладные расходы – денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.