Оценка стоимости имущества - стр. 72
Мультипликатор валовой ренты не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.
Использование мультипликатора валовой ренты довольно просто, но имеет следующие недостатки:
♦ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;
♦ в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;
♦ не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.
Мультипликатор валовой ренты – это отношение цены продажи или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).
Для применения метода валовой ренты необходимо:
♦ оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;
♦ определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;
♦ умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение МВР по аналогам.
Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле
где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта; ПВД>об – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта; МВР>а – усредненный мультипликатор валовой ренты по аналогам; Ц>а>i – цена продажи i-го сопоставимого аналога; ПВД>а>i – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога; т – количество отобранных аналогов.
Пример 4.6
Необходимо оценить стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход от которого оценивается в 550 000 рублей. На сегменте рынка недвижимости, к которому принадлежит объект оценки, были получены следующие сведения, представленные в табл. 4.17.
Таблица 4.17
Исходные данные
Решение. Усредненный по аналогам мультипликатор валовой ренты рассчитываем по формуле (4.6)
Рассчитаем стоимость объекта недвижимости на основе формулы (4.6)
V = 550 000 · 5,62 = 3 091 000 руб.
Ответ. Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом валовой ренты, равна 3 091 000 руб.
Контрольные вопросы
1. В чем экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости?
2. Какие методы включает сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости?
3. Каков алгоритм метода сравнения продаж?
4. Каков алгоритм метода валовой ренты?
5. Каким образом определяют мультипликатор валовой ренты?
6. Какие единицы сравнения используют?
7. Какие элементы сравнения используются?
8. Какие существуют виды поправок к ценам аналогов?