Оценка стоимости имущества - стр. 68
Шкалы количественных значений являются числовыми, т. е. позволяют количественно измерять степень проявления некоторого свойства (признака) при заданной единице измерения. Они применяются, когда имеется возможность численно оценить объем различий между значениями признака у разных объектов.
Порядковые шкалы используются для отражения отношений между объектами. Порядковый признак обычно отражает разную степень проявления некоторого свойства, но не дает количественной меры для его выражения. Значения таких признаков могут быть заданы в баллах, когда объекты можно разбить на заранее известное число упорядоченных классов, или в рангах, когда объекты ранжируются, упорядочиваются, выстраиваются в ряд по степени проявления свойства, точная количественная мера для которого не определена. Ранг – порядковый номер объекта в таком ряду.
Номинальные шкалы (шкалы наименований, классов) используются, когда можно разбить объекты на классы – группы объектов, однородные по свойству, отражаемому некоторым признаком, но нельзя задать никакого естественного упорядочения между самими классами. Бинарный признак, принимающий всего две градации (например, 1 и 2) может быть рассмотрен как частный случай номинальной переменной.
Выбор количества классов
Например, в ходе оценки стоимости земельного участка в качестве существенных параметров модели, оказывающих наибольшее влияние на стоимость объекта, названы следующие параметры:
♦ категория земельного участка;
♦ удаленность земельного участка от МКАД;
♦ площадь земельного участка;
♦ состояние участка;
♦ благоустроенность участка;
♦ наличие и качество подъездных путей.
Оцифровка неколичественных признаков
Приведем образец оцифровки неколичественных признаков, указанных в примере выше.
Категория земельного участка. Поскольку в выборке аналогичных объектов присутствуют как земли промышленности, так и земли поселений, необходимо количественно оценить данный критерий для построения регрессионной модели. При прочих равных условиях земельные участки, относящиеся к категории земель поселений, обладают более высокой стоимостью по сравнению с землями промышленности. Исходя из этого, были приняты следующие количественные оценки категорий земельных участков (табл. 4.10).
Таблица 4.10
Таблица значений по критерию «категория земельного участка»
Удаленность земельного участка от МКАД. Поскольку существенные параметры объектов являются качественными признаками, для оценки их количественного вклада в стоимость, каждому качественному признаку присвоена метка в зависимости от степени проявления свойства.