Оценка стоимости имущества - стр. 16
Проведенный осмотр должен позволять составить исчерпывающее описание видимых ценообразующих факторов объекта, указанных далее.
В соответствии с п. 5 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно, близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
Описание объекта недвижимости
Правовые характеристики. При установлении правовых характеристик необходимо определить все имеющиеся правоотношения в отношении объекта оценки и отдельных его составляющих. Указываются виды прав и обременений, субъекты прав, срочность прав, реквизиты правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.
При наличии инвестиционного контракта указываются права и обязательства сторон, условия их изменения. Все документы, которые описывают права на объект оценки, должны быть приведены в приложении к отчету.
Физические характеристики. При установлении физических характеристик необходимо определить необходимые и достаточные ценообразующие факторы объекта оценки.
Описание объекта оценки должно содержать следующие разделы: идентификацию объекта оценки, описание местоположения, описание земельного участка и описание улучшений.
В разделе идентификации однозначно и кратко на основе поставленной задачи формулируется объект оценки. В частности указывается наименование, точный адрес, состав объекта оценки.
Местоположение. Выбор границ описания и анализа местоположения определяется территориальными границами влияния внешней среды на стоимость объекта.
Наиболее существенными и типичными факторами местоположения являются следующие:
♦ удаленность от центра города и локальных центров влияния (станций метро и центральных магистралей, оживленных улиц);
♦ развитость социально-бытовой инфраструктуры: наличие школ, детских садов, объектов культуры, магазинов и др.;
♦ окружающая застройка (плотность, высотность, функциональное назначение, уровень потребительских характеристик);
♦ наличие конкурирующих объектов;
♦ транспортная доступность объекта для клиентов, поставщиков и работников посредством общественного транспорта (характеризуемая расстоянием до остановок и наличием различных видов транспорта), доступность для личного транспорта (характеризуемая наличием автостоянок и удобных подъездов);
♦ инженерные сети, обеспеченность техническими мощностями;