Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним - стр. 27

Таким образом, на наш взгляд, никаких препятствий в этом нет, и такой договор должен регулироваться специальными нормами ГК РФ об аренде зданий (сооружений), а не общими положениями. Пожалуй, единственным исключением должны быть объекты, которые не имеют самостоятельного назначения вообще, вопрос, правда будет заключаться в том, а кто будет это определять. Так, Федеральный арбитражный суд Уральского округа по одному из дел указал, что «… у Управления Росреестра отсутствуют полномочия по установлению принадлежности объектов недвижимого имущества к основным или вспомогательным…»[93], хотя техническая инвентаризация, осуществляемая УФРС, очевидно должна это предполагать. В любом случае, суд вправе решить такой вопрос самостоятельно, пусть и с привлечением специалистов или экспертов.

По этому поводу обратим внимание на определение ВАС РФ от 21 ноября 2012 г. № ВАС-11337/12 по делу № А65-5399/2011, согласно которому бетонированная площадка может быть признана недвижимым имуществом только в случае, если одновременно выполняются следующие условия: она имеет самостоятельное назначение, а не дополняет полезные свойства зданий и сооружений; создана на предоставленном под строительство объекта недвижимости земельном участке; на строительство получена разрешительная документация. Таким образом, при оценке того, является ли тот или иной объект движимым или недвижимым необходимо учитывать названные признаки в совокупности.

Достаточно много проблем в правоприменительной практике возникает в связи с вовлечением в оборот таких «нетрадиционных» объектов, как объекты, незавершенные строительством.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» требует, что сведения об объекте незавершенного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости (п. 9 ст. 24). Ранее Федеральным законом от 21 июня 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» допускал регистрацию прав на объекты незавершенного строительства в случае необходимости отчуждения такого имущества, конкретизация объекта такой сделки осуществляется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании разрешения на строительство, проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (ст. 25 Закона о регистрации).