Недвижимое имущество в гражданском праве и сделки с ним - стр. 24

Процедуры выделения земельных участков под строительство, выдачи соответствующих разрешений регулируются нормами публичного права. Основным актом здесь является Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ). Перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, определяется в ч. 17 ст. 51 ГрК РФ. Если ранее из числа возможных объектов недвижимости можно назвать только, пожалуй, гаражи, возводимые на земельных участках, предоставленных физическим лицам для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или для ведения дачного хозяйства, садоводства, то с 2018 года в этом перечне закреплены садовые дома, объекты индивидуального жилищного строительства, газопроводы низкого давления, посольства и представительства. В остальном перечень касается вспомогательных построек, изменения существующих объектов. Однако Градостроительный кодекс Российской Федерации вслед за ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» указывает, что определение перечня объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, относится в том числе к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Это, на наш взгляд, недопустимо, поскольку может привести к разному пониманию критериев недвижимости и, соответственно, к неединообразной практике регистрационных органов разных субъектов Российской Федерации.

Если говорить о таком формальном признаке недвижимости, как наличие кадастрового учета и государственной регистрации, следует отметить весьма важный момент, который может снять многие спорные вопросы. Согласно ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является технический план. В этом смысле объединение функций кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, осуществлённое в развитие Концепции создания единой федеральной системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и кадастрового учета недвижимости, утвержденной приказом Минэкономразвития России от 19 декабря 2009 года № 534, стало весьма полезным в целях унификации законодательства и практики.

При этом заметим, что само по себе наличие капитального фундамента не может свидетельствовать, что постройка является недвижимой. Здесь нужно учитывать не только возможность ее перемещения без несоразмерных затрат, но и назначение, которое можно установить из соответствующих административных разрешений.